Слушай статията с гласа на Димитър — или я прочети спокойно по-долу.
Да купиш земя или къща е една от най-големите сделки в живота. И точно затова е най-лесно да станеш жертва на фалшив документ. В селата и малките градове хората често познават продавача, а това ги кара да вярват на книжа, без да ги проверяват. Тази статия е за това как да проверите документа, преди да платите.
Първо: какво е нотариален акт и какво не е
Нотариалният акт е документ, с който се прехвърля собственост. Но самият документ не е достатъчен. Важно е дали той е вписан в Имотния регистър. Докато сделката не е вписана, купувачът не е защитен срещу други претенции.
Стъпка 1: Проверете имота в Имотния регистър
Това е първата и най-важна проверка. Справката за собственост се прави в службата по вписванията, която обслужва вашето населено място. Можете да я откриете на портала на Агенция по вписванията, в меню Регистри, Имотен регистър, Служба по вписванията по местонахождение на имота. Въведете името на селото и ще видите коя служба е вашата.
Справката за собственост на имота се плаща: държавната такса за електронна справка е нула цяло и петдесет и една евро. Виж на сайта актуалните цени, защото те могат да се променят. В справката трябва да видите кой е вписаният собственик, какви тежести има (ипотеки, възбрани) и кога е последното вписване.
Колко струва декар земя в Кнежа
Цената на земята е важен сигнал: ако някой предлага много под пазарната, проверката трябва да е по-внимателна. По данни на Националния статистически институт средната цена на сделките с ниви в община Кнежа през 2024 година е била около хиляда и деветдесет и три евро на декар. Средната рента за декар ниви в общината е около четиридесет и четири евро годишно.
Обявите за продажба са по-разнообразни. Например нива от петдесет и седем декара в Кнежа е обявена за осемдесет и пет хиляди и петстотин евро, което е около хиляда и петстотин евро на декар. Гориста земя от шестнадесет декара в село Писарово е обявена за девет хиляди деветстотин и седемдесет евро, около шестстотин двадесет и три евро на декар. Цените в обявите са оферти, а не реални продажби, затова ги сравнявайте със статистиката и с нотариалния акт, а не една с друга.
Стъпка 2: Вземете скица от кадастъра
Скицата показва реалните граници и площ на имота по кадастралната карта. Тя се издава от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, през портала КАИС. Цената е нула цяло и петдесет и една евро за обект, а срокът е до един работен ден. Достъпът изисква квалифициран електронен подпис (КЕП), затова ако нямате такъв, подайте искането през служба или нотариус.
Ако площта или границите в акта не съвпадат със скицата, това е първият знак за проблем.
Стъпка 3: Проверете данъчната оценка
В общината можете да попитате за данъчната оценка на имота и дали има неплатени данъци. Неплатените задължения по имота могат да станат ваш проблем след покупката.
Признаци, че документът може да е фалшив
Ако продавачът не може да покаже нотариален акт, който е вписан, ако площта или адресът се различават, ако искат плащане в брой извън нотариуса или ако документът е „стар“, но имотът не е вписан в Имотния регистър, спрете и проверете още веднъж. Фалшивите документи често изглеждат убедително, затова не разчитайте само на вида на печата или на подписа.
Какво да поискате преди сделката
Вземете актуално удостоверение за тежести, скица от кадастъра, актуална данъчна оценка и документа за самоличност на продавача. Ако има съпруг или съпруга, нужно е и тяхното съгласие. Всичко трябва да бъде проверено с оригиналите.
Защо да ползвате нотариус
Прехвърлянето на собственост става с нотариален акт. Нотариусът проверява самоличността на страните, собствеността и тежестите, и вписва сделката. Той не е защита от всичко, но е много по-сигурно от частна разписка.
Ако имате съмнение
Не подписвайте и не плащайте. Поискайте документите да бъдат проверени при нотариус или адвокат. Ако има сигнал за измама, подайте го в полицията.
Тази статия е информационна и не замества консултация с адвокат или нотариус за конкретния ви случай. Таксите и сроковете са такива към момента на писане и трябва да се проверят на сайтовете на институциите.
